Moro em condomínio fechado. Preciso pagar taxa de associação de moradores?

Esse é um assunto pra lá de polêmico e que foi enfrentado, recentemente, pelo Superior Tribunal de Justiça: se quem mora nos loteamentos fechados (esses condomínios de casas ou terrenos, com guarita e tudo o mais) é obrigado a pagar as mensalidades que são exigidas, normalmente, por uma associação de moradores constituída (não raro pela própria loteadora/construtora).

A questão foi discutida por muito tempo, porque, se de um lado, essas associações de moradores se organizavam para prestar serviços que beneficiavam e valorizavam toda a coletividade de proprietários e moradores do condomínio fechado (como manutenção de guarita, coleta de lixo e, às vezes, até fornecimento de água), de outro, a Constituição Federal assegura a liberdade de associação (art. 5º, inciso XX):

“Ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”

Foi então que o Superior Tribunal de Justiça (que é a instância definitiva, quando se trata de interpretação de lei federal) pacificou a matéria, julgando recursos sob o rito dos repetitivos (um procedimento que culmina na decisão, pela Corte, de maneira uniforme, gerando uma orientação que deve ser seguida pelos demais tribunais e juízes, em todo o território nacional):

“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.

(REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015)

Moral da história: se você mora em loteamento fechado, só pode ser cobrado das mensalidades exigidas se você anuir com esse pagamento – o que, segundo algumas decisões o Superior Tribunal de Justiça, pode se dar mediante assinatura do compromisso de compra e venda (ou da escritura), se nele houver alguma cláusula a esse respeito ou, ainda, se estiver previsto na matrícula do imóvel. Confira:

“Por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos.
6. Tendo constado nas escrituras públicas de compra e venda dos lotes adquiridos pelos réus a ressalva de que os terrenos estariam sujeitos às condições restritivas impostas pelos loteadores por época do registro de loteamento, não há falar em falta de anuência. Há, ao contrário, adesão inequívoca ao ato que instituiu o encargo.” (AgInt no REsp 1656338/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/11/2017, DJe 23/11/2017)

Segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ), portanto, basta que haja previsão no contrato de aquisição ou na matrícula do imóvel, para indicar a anuência do comprador, presumindo-se que é do conhecimento de todos a informação devidamente arquivada no Cartório de Registro de Imóveis, referente ao loteamento.

É necessário, todavia, distinguir essa taxa de associação de moradores dos valores que venham a ser cobrados pelo condomínio de lotes devidamente instituído conforme a lei. Por muitos anos o condomínio fechado foi uma figura sem regramento legal específico (daí ser também chamado de condomínio atípico), mas desde 2017, passou a ser devidamente previsto no Código Civil:

Art. 1.358-A.  Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.                           (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1º  A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.                       (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º  Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.                    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3º  Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

Dessa maneira, passamos a ter dois tipos de condomínios fechados: os que foram constituídos antes da lei ou sem obedecer as suas formalidades, e que continuarão a ser administrados por associações de moradores; e os que foram constituídos após o advento da Lei n. 13.465/2017 e com observância dos requisitos dela, para se enquadrarem como tal (os chamados condomínios de lotes).

Como esses novos condomínios de lotes seguem o regramento do condomínio edilício (no que couber), as taxas que eles exigirem serão semelhantes às quotas condominiais de quem mora em prédio (edifícios de apartamentos), ou seja, o pagamento é obrigatório – sob pena de ser penhorado até mesmo o próprio imóvel (art. 3º, inciso IV, Lei n. 8.009/90 – Lei do Bem de Família), em caso de inadimplemento.

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Então, antes de optar por residir num condomínio horizontal (o condomínio fechado, de casas, térreas), averigue bem qual o valor das taxas, e se você está disposto a arcar com elas, e se o pagamento, no caso, é obrigatório ou facultativo. Chances maiores são de que no contrato de compra e venda que você assinou haja alguma cláusula estipulando esse pagamento (ou, até mesmo, na matrícula), o que seria muito chato descobrir depois.

No futuro, provavelmente, a maioria dos condomínios fechados já serão implantados de acordo com a nova lei, daí com mais razão ainda o valor da quota condominial deve entrar no orçamento de quem pretende se mudar para eles.

Todavia, se você já é proprietário há algum tempo de um imóvel localizado num condomínio fechado e não está satisfeito com os serviços prestados pela associação de moradores, duvida da idoneidade, enfim, tem motivos para não querer mais arcar com as taxas, dê uma conferida nos documentos que assinou quando adquiriu o imóvel, compareça no Cartório de Registro de Imóveis em que o seu está cadastrado, e veja se é possível se desligar da entidade – podendo recorrer, assim, à consulta de um advogado, se tiver dúvidas.

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