Compromisso de compra e venda: o que é? para que serve?

Quem não pretende realizar o tão falado “sonho da casa própria”? E não só quem casa. Todo o mundo “quer casa”. Na busca desse objetivo, acabamos nos defrontando com um passo jurídico fundamental, mas muito pouco compreendido: a celebração do “compromisso de compra e venda”.

O que é, afinal, compromisso de compra e venda?

Tecnicamente, ele é um contrato preliminar – ou seja, um “pré-contrato”. Como o próprio nome diz, é um “compromisso” que você faz no sentido de que irá comprar (ou vender) o imóvel. É um contrato, um acordo de vontades, entre o vendedor e o comprador, um prometendo ao outro que concluirão, futuramente, o negócio definitivo (que é a compra e venda do imóvel em si).

Ele não é suficiente para a venda do imóvel?

Não. No nosso sistema jurídico, para vender ou comprar um imóvel, é necessário que a transação seja feita por um  documento público (que se chama escritura), com a participação de um agente específico, que é o Oficial do Cartório de Registros Públicos. A participação dele é imprescindível, porque, de acordo com o Código Civil, a propriedade de um imóvel só se transmite após as formalidades notariais (que só ele pode adotar):

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Assim, o compromisso de compra e venda não é sequer necessário à transmissão de um imóvel. Dependendo do grau de certeza e segurança que uma pessoa tem na realização de um negócio, e se o imóvel já se encontra pronto (com matrícula aberta, tudo certinho) ela pode simplesmente pular essa etapa, indo direto para a celebração do negócio definitivo, que se dá por escritura pública de compra e venda (a famosa outorga de escritura,, que a lei chama aí de título translativo).

Resumindo: a venda de um imóvel, para ser efetivamente legal, envolve o comparecimento do comprador e do vendedor em dois cartórios: 1º) naquele em que é feita a escritura (o contrato definitivo, por instrumento público), que é o Cartório de Notas; e 2º) no Cartório de Registro de Imóveis – CRI, para que essa venda, formalizada, passe a constar da matrícula.

A escritura pode, via de regra, ser outorgada em qualquer lugar do Brasil. Porém, o registro será feito no CRI competente para cuidar da matrícula daquele imóvel em especial, conforme a localização geográfica do imóvel. Por exemplo, eu moro em São Paulo, aqui há uma série de CRI’s, sendo que o imóvel onde resido está matriculado em um único deles. É uma medida de segurança que a lei criou para que o nosso patrimônio, tão difícil de ser conseguido, seja resguardado, dificultando a ação de fraudadores.

woman holding gray ceramic mug

Qual a utilidade do compromisso de compra e venda então?

Ocorre que, muitas vezes, ou o imóvel não está pronto (daí ser muito utilizado para venda de imóveis “na planta”), ou o comprador não tem o dinheiro à vista, para pagar integralmente o preço, ou, ainda, as partes que estão fazendo o negócio não têm como se dirigirem ao cartório naquele momento.

Daí optam pelo compromisso de compra e venda, que é um contrato feito por instrumento particular (você mesmo pode digitar na sua casa, embora se recomende, fortemente, o auxílio de um advogado), e que se presta a formalizar a promessa da realização do negócio definitivo (que é a transmissão de um imóvel, mediante instrumento público – a escritura, feita no Cartório – a ser averbada na matrícula do bem, como descrevemos no item anterior).

Na prática, fazemos assim (primeiro o compromisso, depois a escritura), também, porque a transmissão de um imóvel (por escritura) é algo muito relevante e arriscado, além de exigir um grande investimento financeiro. Diante de todos esses fatores, melhor que o negócio seja feito em etapas – para evitar arrependimentos e diminuir os prejuízos, caso não dê certo, afinal.

photo of person holding pen

Como o compromisso de compra e venda é feito?

Geralmente, se você compra imóvel de uma empresa, ele já vem pronto (e há pouca margem de discussão sobre as cláusulas, ou seja, os itens dele). Nesse caso, ele costuma prever o pagamento de uma entrada e algumas parcelas, enquanto se providencia a obtenção de financiamento para quitação do saldo do preço que não foi pago com as mensais e a entrada. Após a quitação das mensais e a concessão do financiamento, em regra, passa-se à segunda etapa, que é a transmissão definitiva, por escritura.

Entre pessoas físicas, todavia, a redação do contrato é mais livre e há ampla negociação – as partes podem combinar o pagamento parcelado, quando a posse do bem será entregue, dentre outros temas que exploraremos melhor em capítulos futuros dessa série sobre compra e venda imobiliária.

Por que é chamado, também, de “contrato de gaveta”?

Ele é muito utilizado para venda de imóveis que não poderiam ser vendidos – a exemplo dos da CDHU ou COHAB.

Além disso, como transmissão definitiva, no Cartório, é bem cara (tem que pagar as custas do Cartório que faz a escritura + custas do Cartório que cuida da matrícula do imóvel, onde ela será averbada +  impostos, em regra, o ITBI), muita gente deixa de providenciá-la, ficando só com o compromisso e compra e venda, que não chega a atingir seu objetivo final (a celebração do negócio definitivo).

Em ambos os casos, ele fica lá na gaveta, só para eventual resguardo dos compradores – o que não é seguro e muito menos recomendável.

Como você viu, no artigo citado acima (art. 1.245, do Código Civil), enquanto o imóvel não é transferido para alguém, no Cartório de Registro, ele é visto como propriedade daquela pessoa cujo nome continua na matrícula  – e, pode ser que essa pessoa esteja (ou fique) devendo até as calças por aí, e que o imóvel venha a ser penhorado por causa de algum desses débitos.

Logo, a assinatura do compromisso de compra e venda é apenas um dos passos necessários na aquisição de um imóvel, que exige uma reversão enorme de capital e que, para trazer, realmente, coisas boas para a sua vida, tem de ser muito bem planejada

A compra de um imóvel é assunto sério, seríssimo, extremamente perigoso.

Não à toa as empresas oferecem até bebidas caras no stand de vendas, quando lançam empreendimentos. Aquele clima de alegria, de festa, de glamour, pode mascarar uma baita de uma encrenca ou, no mínimo, gerar uma falsa sensação leveza, num momento que, na verdade, deveria ser de absoluta atenção – para que o que era sonho, não se torne pesadelo.

Conhecendo bastante o assunto por causa da nossa prática (e dos nossos estudos), vamos iniciar aqui no blog uma série sobre o básico que você precisa saber antes de assinar qualquer papel, com qualquer construtora, para comprar ou vender seu imóvel.

man wearing white dress shirt with black necktie

Mas, meu Deus do céu, o corretor está me pressionando, é a última semana desse preço com desconto, eu não posso esperarrrrr!!!!!

Querido(a) leitor(a), não caia nessa.

Não sei qual negócio você está pensando em fazer, mas a pressa é inimiga da perfeição, já disseram nossas avós. E todo o mundo sabe que o mercado imobiliário está em recessão, tem um monte de construtora em recuperação judicial ou falência por aí… eu não acredito que não dê tempo de você se informar melhor e fazer as coisas com mais segurança.

Acredite: é mais barato você perder um desconto (se é que perderá, pois normalmente acontece o contrário, nas técnicas de negociação: quanto mais esperamos, mais os vendedores melhoram as condições de pagamento #ficadica), do que desfazer o negócio depois.

No fim do ano passado foi editada uma nova lei, sobre o distrato (o desfazimento do negócio), que piora bastante a situação dos compradores desistentes – comparado ao tratamento que a jurisprudência (a decisão dos tribunais e juízes do Brasil, como um todo) vinha dando à hipótese. Aguarde mais detalhes sobre ela, por aqui 🙂

Conclusão

Por hoje, eu só gostaria de que você entendesse o que representa um documento que você provavelmente vai assinar, quando e se um dia resolver adquirir um imóvel: ele se chama compromisso de compra e venda, é um contrato preliminar, veio da necessidade de se formalizar uma promessa de negócio futuro, negócio esse que virá a se concluir de maneira solene (por escritura pública, perante o Oficial de Registro, sendo posteriormente averbado à matrícula do imóvel).

Deixo aqui uma sugestão de vídeo muito bom, do ponto de vista de educação financeira, feito por uma autoridade no assunto (Gustavo Cerbasi) no canal da Economirna, para inspirar suas reflexões. Boa sorte!

 

Anúncios

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google

Você está comentando utilizando sua conta Google. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s