Compra e venda imobiliária – Cautelas na aquisição entre particulares (Capítulo 3 da série)

Este é mais um item da série “Compromisso de compra e venda” e hoje vamos falar da venda de um imóvel, feita de pessoa física a pessoa física (isto é, nenhuma delas é empresa).

Quando se fala na compra e venda feita de pessoa física para pessoa física, é necessário ter em mente duas coisas:

1ª) Você não contará com a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, se tiver que levar algum problema para o Judiciário. Daí o regime aplicável é o do Código Civil, porque vocês negociam em condições de paridade (nem que seja do ponto de vista teórico). Assim, é importante que o contrato seja lido e relido várias vezes antes de ser assinado e, se possível, conte com o auxílio de um advogado – porque ele dificilmente poderá ser revisto judicialmente, ou seja, fará lei entre as partes MESMO. Os corretores podem dar uma mão, mas, pelo menos do que eu costumo ver por aí, não há uma assistência realmente efetiva, e eles acabam usando um modelo só de contrato para todas as situações.

No meu modo de ver, principalmente nessa modalidade de contratação, em que você pode discutir as cláusulas contratuais (o que não costuma acontecer quando se contrata com empresa), vale mais pagar um advogado do que um corretor para te auxiliar na contratação – afinal, quem realmente estuda sobre os contratos, é o advogado. Financeiramente também ficará mais barato. A corretagem custa, em regra, de 6% a 10% do valor do imóvel (são informações do CRECI), enquanto os honorários giram em torno de 3% do valor do contrato a ser analisado, ou no mínimo de R$ 3.378,30 (conforme tabela da OAB).

É lógico que, se a compra e venda foi intermediada por corretor, ele faz jus ao recebimento da comissão dele, disso não há dúvida. O que se pergunta é se não vale a pena fazer o trabalho de busca por imóveis sozinho e, quando encontrar uma boa opção, contratar um advogado para confecção do contrato e análise das peculiaridades, adoção das cautelas (pesquisas em nome das partes, etc.). Um contrato mal feito pode dar muita dor de cabeça – e a aproximação entre comprador e vendedor, na era da informação, não depende mais de uma terceira pessoa.

2ª) Obtenha informações (públicas) sobre pessoa com quem você vai contratar e sobre o imóvel (especialmente se você for o comprador) antes de fechar o negócio!

Hora de controlar a emoção e a ansiedade… dê um passo de cada vez, para não se arrepender depois.sign slippery wet caution

É possível fazer diversas pesquisas (e isso é totalmente legal) sobre a situação da pessoa (ao menos em parte) e sobre o bem que você está negociando – e isso serve principalmente para saber se a pessoa ou o bem possuem dívidas. Imagine o seguinte: você compra o imóvel, está lá assistindo TV no sofá e, de repente, toca a campainha um oficial de justiça dizendo que a sua casa foi penhorada. Isso pode acontecer – especialmente se o negócio for feito por “contrato de gaveta” (sem escritura pública, ou por escritura que não foi levada a registro. Não sabe a distinção? Explicamos melhor neste post aqui).

Então aqui vai a dica: quando vocês ainda estiverem nas tratativas (isto é, antes de assinar qualquer contrato, mas já bastante interessados em concluir o negócio) converse com a pessoa, veja se ela se importaria em te informar alguns dados para conferência. São eles:people woman glass lens

a) nome completo dela;

b) CPF;

c) número de matrícula do imóvel e Cartório em que está cadastrado.

Esses dados são seguros – não há problema na sua informação, até porque, no contrato que vier a se formalizar, vocês terão de informar esses dados um ao outro, pra constar do instrumento contratual (o documento que assinam). Todavia, é bom guardar sigilo, não sair contando para todo o mundo e guardar com cuidado esse tipo de dado, porque há muita gente mal intencionada por aí (gente que quer fazer conta no nome dos outros, de maneira fraudulenta). De posse desses dados você pode e deve iniciar uma busca em todos os sites possíveis e imagináveis sobre informações públicas, mas aqui vão os principais:

A) Conferir se o imóvel está no nome dessa pessoa mesmo. Onde? No Cartório de Registro de Imóveis em que está matriculado. Custo: R$ 52,82, na data de hoje, segundo informações do 18º CRI de São Paulo.

B) Verificar se há débitos em relação ao imóvel – aqui em São Paulo, a Prefeitura possui um portal que parece permitir, ao menos em parte, a obtenção dessa informação pela internet. IPTU, se o imóvel for urbano, ITR, se for rural, são os itens básicos, mas a certidão de dívida ativa que se obtém junto à Prefeitura pode indicar existência de multas. E, já que estará na Prefeitura, por que não conferir se o projeto daquele imóvel foi aprovado e se possui “Habite-se”? (especialmente em se tratando de uma casa). Para facilitar a busca sobre penhoras, há uma Central Nacional de Indisponibilidade de Imóveis, que também vale a pena consultar.

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C) Consultar se o dono do imóvel está sendo processado. Onde? Nos sites dos tribunais: Tribunal de Justiça (aqui eu pus o link do Estado de São Paulo, encontre o link do Tribunal da Justiça Comum Estadual referente ao seu Estado da federação aqui); Tribunal Regional do Trabalho (aqui está o da 2ª região, que é São Paulo Capital, mas você pode encontrar a seção referente à sua cidade, aqui); Tribunal Federal dos Estados de SP e MS (encontre a seção judiciária da sua região aqui, olhando quais são os Tribunais Federais). Acho que já estão de bom tamanho, mas se quiser ir além, consulte os tribunais eleitorais e militares – especialmente se a pessoa com quem você vai negociar exercer/tiver exercido atividade político-partidária ou servir/ter servido como militar. Ah, e como perguntar não ofende, veja com o seu futuro contratante se ele por acaso já exerceu atividade empresária e qual o nome da empresa, que você poderá pesquisar aqui no site da JUCESP (se for em SP, se não for, encontre a Junta Comercial do seu Estado aqui) obtendo, inclusive, o CNPJ, além de também usar como dado para busca de certidões. É interessante olhar informações da empresa, porque existe, na legislação, a possibilidade de desconsideração da personalidade jurídica, isto é, penhorar bens dos donos da empresa para pagar dívidas da empresa.man wearing white hard hat leaning on table with sketch plans

D) Quando já estiver para fechar o negócio, peça ao vendedor para vistoriar o imóvel acompanhado de um profissional de engenharia civil (ou arquiteto, mas acho que engenheiro faz uma avaliação mais densa sobre os aspectos estruturais, até por causa da formação que ele tem, mais profunda em Física e Cálculo que a do arquiteto). Alguns danos, não constatáveis a olho nu, podem ser até mais graves que os visíveis, e só um profissional habilitado poderá te ajudar nisso. Insisto no meu conselho: se os seus recursos forem limitados, procure o imóvel você mesmo, economize na corretagem, e deixe para gastar em coisas que você realmente não pode fazer sozinho, e que requerem conhecimento técnico de que você não dispõe.

E) Quer dar um passo adiante? A maioria das pessoas não faz isso, mas se você for muito cauteloso, confira também todas as informações indicadas no item “C” em nome da pessoa que vendeu o imóvel para aquela que está te oferecendo o bem. Exemplo: João vendeu para Maria o imóvel, em 2005, e Maria está querendo vender para você, agora. Sabe por quê? Se a venda de João a Maria tiver sido feita em fraude (para evitar o pagamento de alguma dívida) ou se for, por qualquer motivo anulada, você ficaria a ver navios – perderia o imóvel e teria de buscar uma indenização em face da Maria, depois.

Se tiver alguma dica que gostaria de acrescentar, coloque nos comentários, por favor 🙂

Nada nessa vida é garantido, mas, eu parto da máxima que “evitar acidentes é dever de todos”. A gente passa o “repelente”, e assim, evita muitas dores de cabeça – sobrando só as inevitáveis para lidar, o que já é uma baita economia, não acha?

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